Δουλειές ξανά ή Χρέη Ξανά; Για τα rent-to-own διαμερίσματα που ανακοίνωσε ο Χατζηδάκης από το Φόρουμ των Δελφών

Ο Χατζηδάκης, από το βήμα του 7ου Οικονομικού Φόρουμ των Δελφών, ανακοίνωσε ένα νέο πρόγραμμα του ΟΑΕΔ, για rent-to-own διαμερίσματα. Αυτή είναι μια πρακτική, που έχει εφαρμοστεί διευρυμένα στις ΗΠΑ και σε άλλες χώρες, και αφορά την συμφωνία ενοικιαστή – ιδιοκτήτη για αυξημένο ενοίκιο μέχρι την αγορά της κατοικίας.

Για παράδειγμα, αν κάποιος αντί για 500€ δίνει ενοίκιο 800€/μήνα τα επιπλέον 300€ κάθε μήνα αθροίζονται σταδιακά και αφαιρούνται από την τελική τιμή η οποία έχει συμφωνηθεί εξ’αρχής. Αυτά τα συμβόλαια από την διεθνή εμπειρία έχουν έως και πενταετή ισχύ.

Μπορεί να ακούγεται δελεαστικό αλλά είναι έτσι; Ας πάρουμε τα πράγματα από την αρχή.

Ενοικιαστής ή ιδιοκτήτης;

Τίποτε από τα δύο. Στην πραγματικότητα με την μέθοδο rent-to-own είσαι και ιδιοκτήτης και ενοικιαστής όσον αφορά τις υποχρεώσεις. Πρέπει να καταβάλεις μηνιαίο ενοίκιο, ωστόσο ο πραγματικός ιδιοκτήτης δεν έχει καμία υποχρέωση να επισκευάσει κάτι εάν αυτό χαλάσει, ούτε να επωμιστεί το κόστος εάν το διαμέρισμα χρίζει ανακαίνισης. Το κόστος συντήρησης, επισκευής, ή ενεργειακής αναβάθμισης περνάει από τον ιδιοκτήτη στον ενοικιαστή-αγοραστή. Ο ιδιοκτήτης απλά κάθεται και απολαμβάνει το μηνιάτικο που του δίνεις χωρίς να κάνει το παραμικρό.

Ο ιδιοκτήτης στην συντριπτική πλειοψηφία, είναι συνήθως εταιρίες Real Estate με αρκετά μεγάλο χαρτοφυλάκιο. Σε άρθρο των NY Times με τίτλο «σίγουρο κέρδος για τους ιδιοκτήτες – κίνδυνος για τους ενοικιαστές» αναφέρεται το παράδειγμα της Vision Property Management, η οποία εισπράττει ενοίκιο, αλλά δεν χρειάζεται ποτέ να πληρώσει για επισκευές σε κανένα από τα περισσότερα από 5.500 σπίτια —πολλά από αυτά υποβαθμισμένα— που διαχειρίζεται η εταιρεία του σε όλη τη χώρα.

Η γενική φόρμουλα είναι ότι τα πιο χαμηλά εισοδηματικά στρώματα δεν έχουν την πιστοληπτική ικανότητα για ένα μεγάλο δάνειο, οπότε μέσω αυτής της μεθόδου τους δίνεται μία επιλογή με την μορφή «ευκαιρίας».

Οι περισσότεροι ένοικοι βέβαια στο τέλος φεύγουν χωρίς τίποτα, έχοντας ξοδέψει χρήματα για ενοίκιο και επισκευές σε σπίτια που κάποτε ήλπιζαν να κατέχουν. Άλλοι αντιμετώπισαν αιφνιδιαστικές εξώσεις, αφού υπέγραψαν ένα συμβόλαιο που δεν αποκάλυπτε ποιες επισκευές ήταν αναγκαίες, ωστόσο είχαν ήδη υπογράψει για προθεσμία σύμφωνα με την οποία το σπίτι θα έπρεπε να ήταν ανακαινισμένο σύμφωνα με τον τοπικό στεγαστικό κώδικα.

Το πρόγραμμα Χατζηδάκη, ύψους 1,5 δις περιλαμβάνει την παραχώρηση της περιουσίας του ΟΑΕΔ σε ιδιώτες μέσω ΣΔΙΤ. Γιατί μας ενδιαφέρει αυτό και πώς σχετίζεται με τα παραπάνω; Η συντριπτική πλειοψηφία των κτιρίων που ανήκουν στον ΟΑΕΔ χρίζουν ανακαίνισης. Τα κτίρια αυτά είναι ανενεργά, αρκετά για πάνω από 30 χρόνια. Έχει συζητηθεί αρκετές φορές στο παρελθόν ποια από αυτά θα πάνε στο υπερταμείο, ποια μπορεί να πουληθούν άμεσα, ποια πρέπει να μείνουν στους δήμους.

Ο Χατζηδάκης στην πραγματικότητα πετυχαίνει με ένα σμπάρο δυο τρυγόνια. Ξεφορτώνεται την ακίνητη περιουσία του ΟΑΕΔ, ιδιωτικοποιεί με τη βούλα κτίρια και οικόπεδα που ανήκουν στο δημόσιο. Είτε άμεσα είτε έμμεσα. Άμεσα με το να τα δώσει σε ιδιώτες, έμμεσα αφού αρκετά από αυτά θα καταλήξουν στους αγοραστές της νέας γενιάς εργαζομένων (όσων τα καταφέρουν). Και δεύτερον ωθεί μια νέα πιάτσα κόσμου στο να διεκδικήσει ένα στεγαστικό δάνειο. Μικρότερο από ότι θα ζητούσε εξ’ ολοκλήρου (αλήθεια πόσο μικρότερο θα δούμε παρακάτω) αλλά υπαρκτό για να κερδίσουν οι συστημικές τράπεζες.

Δάνεια, δάνεια κι άλλα δάνεια

Ας δούμε τι αναφέρει σε μια διαβολική σύμπτωση ο Γιώργος Ζανιάς, Πρόεδρος της Eurobank, στο ίδιο οικονομικό φόρουμ. «Τα κόκκινα δάνεια έφυγαν από τις τράπεζες αλλά όχι από την ελληνική οικονομία. Δεν μπορούμε να δανείσουμε όσους είναι “κόκκινοι”». Και συνεχίζει «Τα εξυπηρετούμενα δάνεια είναι στο 60% του ΑΕΠ. Στην Πορτογαλία είναι ήδη στο 110% του ΑΕΠ. Πρέπει σχετικά σύντομα να διπλασιαστούν τα δάνεια στην Ελλάδα».

Οι τράπεζες διατάζουν και η κυβέρνηση νομοθετεί. Χρειαζόμαστε ένα νέο target group να μπει στο παιχνίδι των δανείων. Ορίστε το τυράκι με λίγη σάλτσα «καινοτομίας», άσχετο αν αυτή η μέθοδος έχει δοκιμαστεί ήδη την περασμένη δεκαετία και όλοι πλέον είναι, το λιγότερο επιφυλακτικοί, εάν δεν παραδέχονται ότι είναι μία τεράστια κερδοφόρα μπίζνα για τις εταιρίες Real Estate.

Rent-to-own διαμερίσματα λοιπόν, για τα οποία θα χρειαστείς αρχικά 6.000-10.000 lease option (κάτι σαν εγγύηση) και για τα επόμενα 2-5 χρόνια (τόσο κρατάνε αυτές οι μισθώσεις) για να μειώσεις την τελική τιμή για παράδειγμα 300€(μηνιαία δόση)*12(μήνες)*5(χρόνια)=18.000€. Αν υποθέσουμε πως ένα διαμέρισμα κάνει 90.000€(πολύ θα το θέλαμε!), τότε με μόλις 72.000€ είναι δικό σου! Πώς; Με Δάνειο φυσικά! Αλλιώς; Χάνεις το σπίτι, τα ενοίκια, και όλο το κόστος συντήρησης και επισκευής θα το έχει κερδίσει η Κινέζικη ή Ισραηλινή πολυεθνική ακινήτων.

Σοβαρά τώρα πιστεύει κανείς ότι ένας 35άρης δεν μπορεί να αγοράσει σπίτι των 90.000 αλλά μπορεί να αγοράσει με 72.000;

Ποιο είναι το κόλπο εδώ;

Πρώτον, με αυτή την «ευκαιρία» ο αγοραστής δεσμεύεται χωρίς να το καταλάβει. Εάν υπαναχωρήσει χάνει 18.000 (στο υποθετικό μας σενάριο που δίνει έξτρα 300€ στο νοίκι), χάνει το κόστος συντήρησης και ανακαίνισης.

Δεύτερον, ο ιδιοκτήτης – εταιρία δεν έχει κανένα κόστος. Όλο το κόστος μεταφέρεται στον ενοικιαστή αφού δεν είναι ακριβώς ενοικιαστής αλλά μελλοντικός ιδιοκτήτης.

Τρίτον, οι νέοι εργαζόμενοι, τα νέα ζευγάρια που θα εγκλωβιστούν σε αυτή τη λογική θα αναγκαστούν αργά ή γρήγορα να πάρουν δάνειο.

Μια νέα αγορά αναδύεται

Η Ελλάδα άντεξε μέσα στην κρίση εν πολλοίς επειδή υπήρχε μεγάλο ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα. Αυτό έχει αλλάξει. Στην Αθήνα πάνω από το 40% νοικιάζουν πλέον το σπίτι τους. Από αυτούς σημειωτέον ότι πάνω από το 80% πληρώνουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για τις στεγαστικές τους ανάγκες, ποσοστό που σύμφωνα με την ΕΕ είναι το όριο για την στεγαστική επισφάλεια.

Το αποτέλεσμα της κρίσης και της πτώσης των τιμών είναι να έχει αγοραστεί το μισό λεκανοπέδιο από Κινέζους, Ρώσους, Ισραηλινούς και Γερμανούς επενδυτές. Μέχρι πρότινος η αγορά ενοικίου μπορούσε κάπως να αυτορυθμιστεί επειδή συνήθως ο ενοικιαστής είχε απέναντί του έναν ιδιοκτήτη – μικρό παίκτη της μεσαίας τάξης που μπορεί να είχε ένα ακόμα διαμέρισμα στην Κυψέλη. Αυτό σιγά σιγά αλλάζει. Σε 5 χρόνια η εικόνα θα είναι διαφορετική.

Η πολιτική Χατζηδάκη τροφοδοτεί ακριβώς αυτήν την τάση. Νέα επενδυτικά funds να έρθουν να συμπράξουν με το Δημόσιο, να διογκώσουν το χαρτοφυλάκιό τους σε μια αγορά που, κακά τα ψέματα, είναι φιλέτο!

Αν το καλοσκεφτείς πρόκειται για σκάνδαλο! Είναι έγκλημα!

Ο ΟΑΕΔ θα ξεπουλήσει την δημόσια ακίνητη περιουσία, η οποία θα μπορούσε να αξιοποιηθεί αλλιώς. Ο Χατζηδάκης ειρωνεύεται ότι δεν θέλει να συνεχίσει την παλιά παράδοση των Εργατικών Κατοικιών αλλά αποκρύπτει ότι ο Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας καταργήθηκε το 2012 με το 2^ο μνημόνιο. Αυτή τη στιγμή η Ελλάδα είναι η μόνη χώρα σε όλη την Ε.Ε. χωρίς επίσημο φορέα στεγαστικής πολιτικής. Και τι κάνει ο Χατζηδάκης; Δίνει τα κτίρια του ΟΑΕΔ σε ιδιώτες.

Η Ελλάδα δεν μπορεί να έχει στεγαστική πολιτική γιατί δεν έχει φορέα στεγαστικής πολιτικής. Μπορεί και πρέπει άμεσα να ιδρυθεί Οργανισμός Κοινωνικής Κατοικίας με κτίρια και διαμερίσματα ιδιοκτησίας του κράτους ή του Δήμου, με φτηνό συμβολικό ενοίκιο που να καλύπτει μέρος του κόστους συντήρησης. Αυτή είναι η μόνη λύση για να έχουμε πρόσβαση σε οικονομική κατοικία όλοι. Αυτή είναι η μόνη λύση για να πέσουν οι τιμές των ενοικίων, ειδικά στο κέντρο της Αθήνας.

Οι μελέτες που έχουν γίνει (όσες έχουν γίνει) για το άδειο κτιριακό απόθεμα, λένε πως το μέσο κόστος συντήρησης είναι στα 400€/τ.μ. τιμή πολύ αποδεκτή με βάση τις τιμές της αγοράς. 1,5 δις κρατικής επένδυσης θα αντιστοιχούσαν σε 3,75 εκ. τ.μ. ανακαίνισης. Ακόμα και αν υπολογίσουμε ένα πολύ χειρότερο οικονομικό σενάριο μιλάμε για κάποιες χιλιάδες Κοινωνικών Κατοικιών που θα μπορούσαν να νοικιάζονται σε φοιτητές, νέους εργαζόμενους ή νέα ζευγάρια και ταυτόχρονα να ρυθμίσουν την αγορά ενοικίου προς τα κάτω.

Ο νεοφιλελευθερισμός, αφού πούλησε τις εργατικές κατοικίες αντί να τις νοικιάζει, αφού μετέτρεψε την κατοικία από κοινωνικό αγαθό σε χρηματιστηριακό εμπόρευμα, αφού κατήργησε τον Ο.Ε.Κ. τώρα πάει να αποτελειώσει οποιαδήποτε δυνατότητα θα μπορούσε να έχει η χώρα για μια οποιαδήποτε δημόσια κοινωνική στεγαστική πολιτική.

Η γενιά μας πρέπει να αποκτήσει τη γνώση της κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής. Πρέπει να μην δελεαστεί από τα δολώματα Χατζηδάκη. Ας θυμηθούμε ότι η φούσκα του 08 έσκασε στις ΗΠΑ από τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια της αγοράς ακινήτων. Πρέπει να απαιτήσουμε ρύθμιση της αγοράς ενοικίου με πλαφόν στο τετραγωνικό μέτρο, ανά περιοχή, αντικειμενική αξία, ενεργειακή κλάση κοκ. Άμεσα. Πρέπει να μπει στον δημόσιο διάλογο το αίτημα, είτε προς το κράτος είτε προς Δήμους, για τη σύσταση Οργανισμού Κοινωνικής Κατοικίας.

Αλλιώς το DNA της κατοικίας στην Ελλάδα θα αλλάξει ανεπανόρθωτα.